房地产基金股权融资和债权融资模式的差异,两者融资成本有何区别

作者: 鸿儒财经 来源: 本站 所属: 地产基金基础知识 发表时间: 2018-9-13 18:27:35

严监管、紧信用、去杠杆、降通道,房地产行业整体调控,去库存压力加大;信贷需求回表,按揭回款放缓,项目流动性风险加剧,并影响项目的滚动开发、分期建设和再融资安排。房企经营性现金流增厚的同时,面临的是融资性现金流的不断趋紧。

去年下半年到今年,地产融资的内在逻辑在发生了变化;政府为了限制房地产价格大幅上涨,从资金端对行业进行强力的管控,目前,房地产通过债权融资限制很大,债权融资成本也水涨船高,去年市场上的成本在10%左右,而今年已经上涨到了15%。目前,房地产企业债和公司债融资规模急剧大幅缩水;另外,私募股权融资成为另外一个渠道,担负起改善房企现金流的部分责任,该类资金成本一般在10%或以上。

两者不同点,主要表现四方面

1、融资的性质不同。股权融资是以企业自身的股权稀释为代价,而债权融资,其实质是企业的负债,也就是债权的增加。

2、融资的目的不同,股权融资除了解决企业一定的财务资金问题,有时候,也是企业发展过程中的资源互助,就是用投资企业的资源帮助被投资企业快速发展。而债权融资是纯粹的财务融资。

3、融资的力度与难度不同,股权融资的难度相对较大。

4、回收方式不同,股权融资的退出方式是多样的,而债权融资就是到还款期后,本金和利息归还即可。

企业债和公司债融资规模急剧缩水

经历了2015年证监会对公司债发行主体扩容的“大放水”后,公司债券成为了房地产业的又一重要融资手段,并在2016年度达到规模顶峰。据统计,2016年度,房地产业发行信用债券融资总规模1.04万亿元,其中公司债0.77万亿元,企业债券和中票约为0.09万亿元。

2016年10月,国家发改委出台文件,严格禁止企业债券募集资金用于商业房地产项目建设运营;自此,房地产业通过企业债和公司债融资规模急剧缩水。

2017年度房地产业债券发行仅0.37万亿元,规模下降64.2%。房地产业企业债券发行量仅为271亿元,无单独商业房地产项目获批;公司债券发行765亿元,分别减少七成和九成。

由于中票和短融未对涉商业房地产企业或项目进行限制,发行规模逆势上涨,中票取代公司债券成为房地产业信用债融资的主要品种。

境外发债也被终止

国内地产债券融资收紧,不少房地产企业积极寻求海外发债融资,原先房企发海外债,多少也是可以筹到一部分资金的。但用境外的主体,在境内发人民币债,这就涉及到人民币出境,迫于外汇管制和人民币汇率贬值带来的压力,最近的境外发债几乎都被终止。

私募股权基金成融资新主力

自2015年以来,房地产信托计划、私募房地产股权基金发展迅速,这两种具有相似性的新兴金融工具逐步成为房地产业股权融资主力。2017年房地产信托规模总规模2.28万亿元,同比增长59.69%,高压监管态势对信托业务影响不大。

私募股权基金方面,2016年以来债券违约事件频发,金融去杠杆应运而生;近期监管对于通道业务的清理,非标的发行受阻。


私募基金信息披露程度很低,同时设立采用备案制,受到监管相对宽松。在刚兑被打破的背景下,政府引导债券融资向股权融资方向发展,房企融资未来更多的是股权融资。

目前私募房地产股权基金以有限合伙企业为主,GP负责基金所有资产的管理和运作,优点是募集资金投向较为宽松,比如可以用于拿地,提供土地首付款过桥资金,资金成本较高一般在10%或以上。

房地产PE,本质上讲是私募股权投资基金中的一种,其特征、运作原理基本与PE基金相类似;同时,由于房地产PE属于产业基金的范畴,定向投资于房地产行业,因此属于房地产投资基金中的一种,和其他投资基金一样,通过向符合条件的投资者发行基金份募集资金,由专业的管理团队进行管理投资,主要投向房地产领域,收益与风险并存。

房地产私募股权基金的类别来看,按是否可赎回来看,可分为开放式和封闭式; 按盈利模式来看,可分为权益型、抵押型、混合型等;按信托期限来看,可分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金;按资金来源和管理方式来看,可分为独立型、附属型、半附属型三种形式。

投资者在未来的投资中,可以考虑配置一些房地产私募股权基金及母基金,能够获得相对稳定的投资回报。房地产私募股权投资的投资收益率比传统的固收类产品收益率要高,由于有底层资产作为担保,其面临的风险相对较低。