房地产股权基金与房地产信托的区别

作者: 刘踴傧律师 来源: 所属: 地产基金基础知识 发表时间: 2014-7-9 9:43:56

      要想了解房地产私募股权基金(以下简称前者)与房地产信托(以下简称后者)的区别,应先了解私募股权与信托的概念。

私募股权基金,是指向特定的投资主体非公开募集资金,并将所募资金向非向市企业进行投资的基金。信托是指委托将其财产权委托给受托人,由受托人按委托的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。根据以上定义我们可以得出:房地产私募股权基金是指投资于房地产的私募基金,房产地信托则是受托人将受托财产投资于房地产的行为。

两者即有相同之处又有区别:

      相同点:

1、两者的资金都有专业机构(人员)来管理;

前者是由基金的管理人来管理,后者由信托公司来管理(实践中大部分也是由专业的投资管理机构操盘)。两者的管理资金的管理者都为行业内专业人员,具有较强的行业判断力及丰富的投融资经验且业绩优良。

2、融资对象相同;

两者都是从民间融资,前者通过向特定的人或机构募集资金;后者通过发行房地产信托计划向社会募集资本。

3、资金都由银行托管。

两者所管理的资金根据法律规定都必须委托银行托管,由银行来监管资金的使用。

      两者区别:

1、风险与收益不同;

前者风险较大,收益较高,一般收益都在15%以上;而后者风险较小,收益当然较低,一般低于10%

2、投资模式偏好不同;

前者一般进行股权投资;后者则偏向于债权投资。

3、投资年限及收益分配不同;

前者投资年限较长,一般房地产基金为中长期投资,大部分采取“3+2”,其中三年封闭期,两年开放期,在封闭期内投资人是不能抽回资本的,但每年可以分配收益。而后者短期投资较多,一般为1-2年,待信托计划到期后本金及收益一并归还投资者。

4、对房产项目要求不同;

前者管理人只要看好项目,就可以进行投资,对项目没有硬性要求。而后者相关法规则有硬性规定,须满足“432”条件,即四证齐全(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)、开发项目资本金比例应不低于35%(经济适用房除外)、开发商或其控股股东具备二级资质等条件。

     总之房地产私募股权基金风险大收益高受限少,而房地产信托则风险小收益低受限多。